Τα περισσότερα νούμερα που διαβάζετε για την ελληνική αγορά ακινήτων προέρχονται από τις πλατφόρμες αγγελιών — δηλαδή από αυτά που ζητούν οι πωλητές. Εμείς κοιτάξαμε τι πλήρωσαν πραγματικά οι αγοραστές.
Με βάση το επίσημο Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων, αναλύσαμε κάθε καταγεγραμμένη μεταβίβαση του πρώτου πενταμήνου του 2026: 13.193 συναλλαγές συνολικής αξίας 1,41 δισ. ευρώ. Η εικόνα που προκύπτει είναι μιας αγοράς που όχι απλώς ανέκαμψε από τη μακρά κρίση, αλλά την έχει αφήσει αποφασιστικά πίσω της.
Βασικά συμπεράσματα:
Το 59% των διαμερισμάτων πουλήθηκε πάνω από την αντικειμενική του αξία — η αγορά έχει ξεπεράσει τις κρατικές τιμές ζώνης.
Οι τιμές ακινήτων στην ακριβότερη περιοχή είναι 3,4 φορές υψηλότερες από ό,τι στη φθηνότερη, από την Ανατολική Αττική έως τη βόρεια ηπειρωτική Ελλάδα.
Τα νεόδμητα διαμερίσματα πωλούνται με premium 69% έναντι εκείνων της δεκαετίας του 1980 και του 1990.
Τα διαμερίσματα αποτελούν τις μισές συναλλαγές αλλά το 55% των χρημάτων· τα επαγγελματικά ακίνητα βαραίνουν πολύ περισσότερο από όσο δείχνει ο αριθμός τους.
Οι τιμές κατοικιών βρίσκονται πλέον πάνω από την κορύφωση του 2008, περίπου 90% υψηλότερα από τον πάτο του 2017.
Οι αγοραστές πληρώνουν πάνω από την αντικειμενική αξία
Κάθε ελληνικό ακίνητο έχει μια αντικειμενική αξία: μια κρατικά καθορισμένη τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο που χρησιμοποιείται για τον υπολογισμό του φόρου μεταβίβασης και του ετήσιου ΕΝΦΙΑ. Όταν τα τιμήματα πώλησης την ξεπερνούν συστηματικά, σημαίνει ότι η αγορά τρέχει μπροστά από το κράτος. Στις αρχές του 2026 αυτό συνέβη με σαφήνεια.
Το διάμεσο τίμημα ήταν 1,11× η αντικειμενική αξία· ο μέσος όρος έφτασε το 1,28×.
Πού είναι ακριβότερη και πού φθηνότερη η Ελλάδα
Η τοποθεσία εξακολουθεί να καθορίζει τα πάντα. Η παραλιακή και προαστιακή ζώνη γύρω από την Αθήνα βρίσκεται στην κορυφή, ενώ μεγάλο μέρος της βόρειας και κεντρικής ηπειρωτικής χώρας κινείται κάτω από τα 1.000 €/τ.μ. Χαρακτηριστικά, η διαφορά Αθήνας–Θεσσαλονίκης είναι μέτρια (1.838 € έναντι 1.509 €/τ.μ.), όμως η απόσταση από την πρώτη έως την τελευταία περιοχή φτάνει το εντυπωσιακό 3,4×.
Πηγή: Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων, Ιαν.–Μάι. 2026.
Η Αθήνα, δήμο προς δήμο
Μέσα στον νομό Αττικής, τα προνομιακά βόρεια και νότια προάστια προηγούνται. Η Φιλοθέη (5.510 €/τ.μ.) και η Γλυφάδα (4.739 €/τ.μ.) βρίσκονται στην κορυφή· οι πιο προσιτοί δήμοι, όπως η Αγία Βαρβάρα (971 €/τ.μ.), κοστίζουν λιγότερο από το ένα πέμπτο των ακριβότερων. Ο Δήμος Αθηναίων βρίσκεται στη μέση της κατάταξης ως προς την τιμή, αλλά κυριαρχεί στον όγκο των συναλλαγών.
Πηγή: Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων, Ιαν.–Μάι. 2026. * λιγότερες από 5 πωλήσεις.
Το premium των νεόδμητων είναι υπαρκτό
Το ελληνικό κτιριακό απόθεμα είναι παλιό, και αυτό αποτυπώνεται στην τιμή. Τα διαμερίσματα που κατασκευάστηκαν από το 2020 και μετά πωλήθηκαν σε διάμεση τιμή 2.294 €/τ.μ. — περίπου 69% ακριβότερα από το απόθεμα των δεκαετιών 1980–1990, χάρη στα πρότυπα ενεργειακής απόδοσης και τη σύγχρονη κατασκευή. Αξίζει να σημειωθεί ότι τα προ του 1980 διαμερίσματα διατηρούν καλύτερα την αξία τους από εκείνα του 1980–1999, μια ιδιαιτερότητα που εξηγείται από τη συγκέντρωσή τους σε προνομιακές κεντρικές περιοχές.
Πηγή: Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων, Ιαν.–Μάι. 2026.
Τι πουλιέται στην πραγματικότητα
Τα διαμερίσματα είναι η ατμομηχανή της αγοράς — το 51% των συναλλαγών και το 55% των χρημάτων που αλλάζουν χέρια. Οι επαγγελματικοί χώροι, όμως, είναι ο αθόρυβος πρωταθλητής: μόλις 8% των συναλλαγών, αλλά 18% της συνολικής αξίας, καθώς πρόκειται για λιγότερες αλλά πολύ μεγαλύτερες πράξεις. Τα οικόπεδα προσθέτουν ένα ακόμη 12%.
Πηγή: Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων, Ιαν.–Μάι. 2026.
Η δραστηριότητα ενισχύθηκε προς την άνοιξη
Ο όγκος των συναλλαγών ανέβαινε σταθερά μέχρι την άνοιξη, με κορύφωση τον Απρίλιο και μια μικρή αποκλιμάκωση τον Μάιο — εικόνα υγιούς και ενεργής αγοράς, όχι υπερθέρμανσης. Οι διάμεσες τιμές διαμερισμάτων παρέμειναν σε γενικές γραμμές σταθερές από μήνα σε μήνα, κάτι που δείχνει ότι τα κέρδη απορροφώνται ομαλά αντί να εκτοξεύονται.
Σύνολο καταγεγραμμένων μεταβιβάσεων ανά μήνα, όλες οι κατηγορίες ακινήτων, 2026. (Ο Μάιος αποτυπώνεται ως μερικό στιγμιότυπο τέλους μήνα.)
Επιτέλους πάνω από την κορύφωση του 2008
Αν κάνουμε ένα βήμα πίσω και δούμε δύο δεκαετίες, η ανάκαμψη είναι αναμφισβήτητη. Ο δείκτης τιμών κατοικιών της Τράπεζας της Ελλάδος βρήκε πάτο το 2017, μετά την κρίση, και στη συνέχεια ανέβηκε περίπου 90%, φτάνοντας το 111,9 στις αρχές του 2026 — πλέον πάνω από την προ κρίσης κορύφωση του 2008. Τα επαγγελματικά ακίνητα (γραφεία και καταστήματα) ακολούθησαν παρόμοια πορεία, παραμένουν όμως ελαφρώς χαμηλότερα από τα δικά τους ιστορικά υψηλά.
Δείκτες τιμών ακινήτων Τράπεζας της Ελλάδος, 2006–2026 (κατοικίες 2007=100, σύνολο χώρας· γραφεία & καταστήματα 2010=100, Αθήνα).
Τι σημαίνουν όλα αυτά για τα ακίνητα στην Ελλάδα το 2026
Ξεχωρίζουν τρία μηνύματα. Πρώτον, η απόκλιση ανάμεσα στα τιμήματα πώλησης και τις αντικειμενικές αξίες σημαίνει ότι οι φορολογητέες αξίες πιθανότατα θα αναπροσαρμοστούν προς τα πάνω, αυξάνοντας τον φόρο μεταβίβασης και τον ΕΝΦΙΑ στις πιο θερμές περιοχές. Δεύτερον, το υψηλό premium των νεόδμητων και η διαφορά 3,4× μεταξύ περιοχών δείχνουν ότι οι μέσοι όροι κρύβουν τεράστιες αποκλίσεις — το σωστό ερώτημα δεν είναι ποτέ «πόσο κοστίζει ένα ακίνητο στην Ελλάδα», αλλά «πόσο κοστίζει σε αυτόν τον δρόμο, αυτής της χρονολογίας, σε αυτόν τον όροφο». Τρίτον, με τις τιμές ήδη πάνω από τα επίπεδα του 2008, η εύκολη μετα-κρίση ανατίμηση έχει τελειώσει· από εδώ και πέρα, οι αποδόσεις στην ελληνική αγορά ακινήτων εξαρτώνται από την επιλογή και όχι από το κύμα.
Συχνές ερωτήσεις
Ποια είναι η μέση τιμή διαμερίσματος ανά τετραγωνικό μέτρο στην Ελλάδα το 2026;
Σε 4.677 πωλήσεις διαμερισμάτων πλήρους κυριότητας που καταγράφηκαν από τον Ιανουάριο έως τον Μάιο του 2026, η διάμεση τιμή ήταν 1.479 € ανά τετραγωνικό μέτρο (μέσος όρος 1.754 €). Το τυπικό διαμέρισμα πωλήθηκε περίπου 95.000 €, με διάμεσο εμβαδόν 68 τ.μ.
Πού είναι υψηλότερες και πού χαμηλότερες οι τιμές ακινήτων στην Ελλάδα;
Ανάμεσα στις περιοχές με αρκετές πωλήσεις ώστε να καταταγούν, προηγήθηκε η Ανατολική Αττική με 1.975 €/τ.μ. και ακολούθησε η Αθήνα με 1.838 €/τ.μ. Οι πιο προσιτές ηπειρωτικές περιοχές, όπως η Πέλλα και η Κοζάνη, κινήθηκαν κοντά στα 575 €/τ.μ. — απόκλιση περίπου 3,4×.
Ανεβαίνουν ακόμη οι τιμές των ακινήτων το 2026;
Ναι. Ο δείκτης κατοικιών της Τράπεζας της Ελλάδος έφτασε το 111,9 στις αρχές του 2026, περίπου 10% πάνω από την προ κρίσης κορύφωση του 2008 και περίπου 90% πάνω από τον πάτο του 2017, αν και ο ρυθμός ανόδου έχει επιβραδυνθεί σε σχέση με το μετα-κρίση ράλι.
Πωλούνται τα ακίνητα πάνω από την αντικειμενική τους αξία στην Ελλάδα;
Συχνά. Περίπου το 59% των πωλήσεων διαμερισμάτων στις αρχές του 2026 έκλεισε πάνω από την τιμή ζώνης, σε διάμεση αναλογία 1,11× και μέση 1,28× — ένδειξη ότι οι τιμές της αγοράς έχουν προσπεράσει τις κρατικά καθορισμένες αξίες.
Πόσο ακριβότερα είναι τα νεόδμητα διαμερίσματα στην Ελλάδα;
Τα νεόδμητα διαμερίσματα (2020 και μετά) πωλήθηκαν σε διάμεση τιμή 2.294 €/τ.μ., περίπου 69% υψηλότερα από το απόθεμα των δεκαετιών 1980–1990 — ένα σαφές premium για ενεργειακά αποδοτική, σύγχρονη κατασκευή.
Μεθοδολογία & πηγές
Η ανάλυση βασίζεται στο επίσημο Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων και καλύπτει 13.193 μεταβιβάσεις ακινήτων που καταγράφηκαν σε όλη την Ελλάδα από τις 02 Ιανουαρίου 2026 έως τις 28 Μαΐου 2026. Τα μεγέθη τιμής ανά τετραγωνικό μέτρο αφορούν αποκλειστικά πωλήσεις διαμερισμάτων, περιορισμένες σε μεταβιβάσεις πλήρους κυριότητας ολόκληρου ακινήτου εντός εύρους 300–20.000 €/τ.μ., ώστε να εξαιρεθούν οι συμβολικές γονικές παροχές και τα σφάλματα καταχώρισης (4.677 πωλήσεις πληρούν τα κριτήρια). Αναφέρουμε διάμεσες τιμές, εκτός όπου δηλώνεται διαφορετικά, καθώς η διάμεσος δεν επηρεάζεται από μεμονωμένες ακραίες πράξεις. Τα μακροχρόνια στοιχεία των δεικτών προέρχονται από την Τράπεζα της Ελλάδος. Το premium έναντι της αντικειμενικής αξίας συγκρίνει την τιμή πώλησης ανά τ.μ. με τη δημοσιευμένη Τιμή Ζώνης και είναι ενδεικτικό, καθώς η πλήρης αντικειμενική αξία λαμβάνει υπόψη και συντελεστές παλαιότητας και ορόφου. Τα στοιχεία καλύπτουν πέντε μήνες και είναι σωρευτικά από την αρχή του έτους, όχι ετησιοποιημένα. Τα δεδομένα και τα γραφήματα μπορούν να αναδημοσιευτούν με αναφορά στην DKG Development.
