Χρυσή Ευκαιρία στην Ελληνική Κατοικία

Το 12% του συνολικού οικιστικού αποθέματος της χώρας — περίπου 800.000 ακίνητα — παραμένει σήμερα κενό και θα μπορούσε, υπό προϋποθέσεις, να ενεργοποιηθεί στη «μάχη» κατά της στεγαστικής κρίσης. Δεν πρόκειται για εξοχικά, επομένως υπάρχει ρεαλιστική δυνατότητα να προστεθούν στο ισοζύγιο της προσφοράς με τις κατάλληλες κινήσεις.

Τα στοιχεία παρουσίασε η Μαντώ Ζησοπούλου, διευθύντρια Στεγαστικής Πολιτικής του υπουργείου Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, στο συνέδριο Real Estate Forum, στο πλαίσιο της 6ης Real Estate Expo. Αποτελούν τα πρώτα συμπεράσματα της μελέτης για την εθνική στεγαστική πολιτική.

Το πρόβλημα, ωστόσο, είναι η γεωγραφία: τα περισσότερα κενά σπίτια δεν βρίσκονται εκεί όπου υπάρχει πίεση ζήτησης. Συγκεντρώνονται κυρίως στο νοτιοανατολικό Αιγαίο και στα Ιόνια Νησιά, ενώ στα μεγάλα αστικά κέντρα — εκεί δηλαδή που πραγματικά ψάχνει κανείς σπίτι — οι αριθμοί είναι σαφώς μικρότεροι.

Key Takeaways:

• +5,7% η ετήσια άνοδος των τιμών διαμερισμάτων στο α΄ τρίμηνο 2026 — αισθητή επιβράδυνση από το 8,1% του 2025 και το 9,1% του 2024.

• Η Αθήνα καταγράφει τη χαμηλότερη αύξηση της χώρας (+5,2%), δίνοντας στον αγοραστή περισσότερο χρόνο και περιθώριο διαπραγμάτευσης.

• +72% ο όγκος της οικοδομικής δραστηριότητας στο δίμηνο Ιαν.–Φεβ. 2026: η νέα προσφορά έρχεται, αλλά με καθυστέρηση ετών μέχρι την παράδοση.

• Πρόγραμμα 500 εκατ. ευρώ από το ΕΣΠΑ για ήπιες ανακαινίσεις και νέο κληρονομικό δίκαιο αναμένεται να «ξεκλειδώσουν» μέρος του κλειστού αποθέματος.

Ένα απόθεμα που έχει ανάγκη από ανακαίνιση

Η δεύτερη παγίδα είναι η κατάσταση των ακινήτων αυτών:

Με άλλα λόγια, οκτώ στα δέκα κενά σπίτια χρειάζονται σοβαρή επένδυση κεφαλαίου για να καταστούν αξιοποιήσιμα. Γι' αυτό και η στρατηγική της κυβέρνησης εστιάζει πρώτα στην τόνωση της προσφοράς μέσω της αξιοποίησης κλειστών κατοικιών και έπειτα στην κατασκευή νέων.

Στο πλαίσιο αυτό, αξιοποιώντας κονδύλια του ΕΣΠΑ, το υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής σχεδιάζει πρόγραμμα ήπιων ανακαινίσεων συνολικού ύψους 500 εκατ. ευρώ, στοχευμένο ακριβώς στα κενά και παλαιότερα ακίνητα. Όπως το χαρακτήρισε η κ. Ζησοπούλου, τα κενά σπίτια είναι «κρυμμένος θησαυρός»: είναι πολλά σε αριθμό και πολύ πιο άμεσα ενεργοποιήσιμα σε σχέση με την ανέγερση ενός νέου ακινήτου.

Τα νομικά «λουκέτα» που κρατούν σπίτια εκτός αγοράς

Πέρα από την ανάγκη επισκευής, δύο είναι οι συνηθέστεροι λόγοι που κρατούν κατοικίες κλειστές, σύμφωνα με τη Λένα Κοντογεώργου, πρόεδρο του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Εφετείων Αθηνών, Πειραιώς, Αιγαίου και Δωδεκανήσου:

1. Οι πολεοδομικές τακτοποιήσεις που εκκρεμούν.

2. Οι αντιδικίες μεταξύ κληρονόμων.

Το επερχόμενο νομοσχέδιο για το κληρονομικό δίκαιο αναμένεται να λύσει μεγάλο μέρος του δεύτερου προβλήματος. Η σημαντικότερη αλλαγή είναι η κατάργηση της νόμιμης μοίρας ως εμπράγματο δικαίωμα: αντί ένα ακίνητο να «μοιράζεται» σε πολλούς κληρονόμους, θα μπορεί να κληροδοτείται σε έναν, με τους υπόλοιπους να διατηρούν δικαίωμα χρηματικής αποζημίωσης από την αξιοποίησή του.

Πρακτικά: η ευθύνη και η συμφωνία για την πώληση ανήκει σε έναν κληρονόμο, ενώ οι υπόλοιποι λαμβάνουν τα χρηματικά τους μερίδια — με δικλείδες προστασίας (π.χ. ελάχιστη εμπορική αξία) ώστε να μην καταστρατηγηθεί η ρύθμιση. Η αλλαγή αναμένεται να «ξεκλειδώσει» πολλά ακίνητα που σήμερα είναι πρακτικά αδύνατο να αξιοποιηθούν λόγω κληρονομικών ερίδων.

Τι σημαίνει για τον αγοραστή: περισσότερα ακίνητα θα βγουν στην αγορά τα επόμενα τρίμηνα — αλλά τα περισσότερα θα είναι παλιά, με ανάγκη ανακαίνισης και συχνά με εκκρεμότητες. Το «καθαρό» ακίνητο, έτοιμο προς χρήση, παραμένει το σπάνιο αγαθό.

Η νέα προσφορά επιταχύνεται: τι δείχνει η οικοδομική δραστηριότητα

Τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ για τον Φεβρουάριο 2026 δείχνουν ξεκάθαρη ανάκαμψη της κατασκευαστικής δραστηριότητας:

Η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα, που αφορά άμεσα την κατοικία, ήταν ακόμη πιο δυναμική: 2.240 άδειες (+5,7%), 596.100 τ.μ. (+45,7%) και 3.285.520 κ.μ. όγκου (+54,3%). Η δημόσια δραστηριότητα περιορίστηκε σε μόλις 18 άδειες, δηλαδή στο 0,4% του συνολικού όγκου.

Στο δίμηνο Ιανουαρίου–Φεβρουαρίου 2026, η συνολική οικοδομική δραστηριότητα κατέγραψε +9,9% σε άδειες, +52,7% σε επιφάνεια και +72,0% σε όγκο έναντι του αντίστοιχου διμήνου του 2025. Στη δωδεκάμηνη εικόνα (Μάρτιος 2025 – Φεβρουάριος 2026) οι άδειες έφτασαν τις 30.587 (+1,9%), με +0,6% σε επιφάνεια και +8,8% σε όγκο.

Η ανάγνωση: το άλμα στην επιφάνεια και τον όγκο είναι πολλαπλάσιο του αριθμού των αδειών. Χτίζονται δηλαδή μεγαλύτερα και πιο σύνθετα έργα. Ωστόσο, μεταξύ άδειας και παράδοσης μεσολαβούν χρόνια — άρα η πίεση στις τιμές των έτοιμων κατοικιών παραμένει βραχυπρόθεσμα.

Οι τιμές ανεβαίνουν αλλά επιβραδύνουν αισθητά

Εδώ βρίσκεται και το πιο ενδιαφέρον σήμα για όποιον σχεδιάζει αγορά. Σύμφωνα με τα προσωρινά στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, στο α΄ τρίμηνο του 2026 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 5,7% σε ετήσια βάση.

Η τάση της επιβράδυνσης είναι σαφής:

Ανά παλαιότητα

• Νέα διαμερίσματα (έως 5 ετών): +6,0% (από 7,7% το 2025 και 10,2% το 2024)

• Παλαιά διαμερίσματα (άνω των 5 ετών): +5,5% (από 8,4% το 2025, ίδιο ποσοστό με το 2024)

Γιατί το σήμερα είναι χρυσή ευκαιρία

Συνοψίζοντας όσα δείχνουν τα δεδομένα:

• Οι τιμές ανεβαίνουν ακόμη, άρα η αγορά σήμερα διατηρεί υπεραξία — αλλά ανεβαίνουν πιο αργά, άρα ο αγοραστής δεν κυνηγά πλέον μια αγορά που τρέχει.

• Η νέα προσφορά έρχεται, αλλά με καθυστέρηση ετών. Τα ακίνητα που παραδίδονται τώρα έχουν πλεονέκτημα.

• Τα 800.000 κενά σπίτια είναι κυρίως παλιά, εκτός αστικών κέντρων και με νομικές εκκρεμότητες. Δεν είναι εναλλακτική για κάποιον που θέλει έτοιμο σπίτι σε ζωντανή γειτονιά.

• Το κόστος ανακαίνισης ενός παλαιού ακινήτου συχνά εξανεμίζει τη «φθηνή» τιμή αγοράς.

Η ουσιαστική ευκαιρία σήμερα δεν είναι το φθηνότερο ακίνητο· είναι το σωστό ακίνητο, στη σωστή τοποθεσία, με ρεαλιστική είσοδο κεφαλαίου.

Διαμερίσματα προς πώληση από την DKG Development

Ακριβώς επειδή το «φθηνό» παλαιό απόθεμα κρύβει κόστος, χρόνο και εκκρεμότητες, η DKG Development εστιάζει σε νέα, έτοιμα ή υπό παράδοση διαμερίσματα στο νότιο τμήμα της Αθήνας και στον Πειραιά — σε περιοχές με πραγματική ζήτηση, όπου η αξία στηρίζεται σε τοποθεσία και ποιότητα κατασκευής, όχι σε έκπτωση παλαιότητας.

Piraeus Urban Living — Πειραιάς

Το πιο προσιτό σημείο εισόδου του χαρτοφυλακίου. Διαμερίσματα 56,17 τ.μ. με τιμές που ξεκινούν από 150.000 ευρώ, δηλαδή περίπου 2.670 €/τ.μ. — σαφώς κάτω από τα επίπεδα των νότιων προαστίων. Ενεργειακή κλάση Α+, που σημαίνει χαμηλούς λογαριασμούς και υψηλότερη αξία μεταπώλησης σε μια αγορά που κινείται ολοένα και περισσότερο με κριτήριο την ενεργειακή απόδοση. Παράδοση το α΄ τρίμηνο του 2027.

Ιδανικό για πρώτη κατοικία ή για επενδυτική απόδοση σε μια περιοχή που μεταμορφώνεται.

Elite Living — Αργυρούπολη

182,45 τ.μ. στην καρδιά της Αργυρούπολης, στα 1.100.000 ευρώ (6.029 €/τ.μ.). Το έργο περιλαμβάνει υπόγειο parking, πισίνα και μπαλκόνια με θέα θάλασσα. Ολοκλήρωση εντός του 2027.

Μια πρόταση για οικογένειες που ζητούν χώρο, ανέσεις και άμεση πρόσβαση στον άξονα της Λεωφόρου Βουλιαγμένης και στο μετρό.

Kallergi Signature — Άλιμος

Το κορυφαίο ακίνητο της συλλογής: 192,37 τ.μ. στα 2.100.000 ευρώ, με ιδιωτικό rooftop, πισίνα, δύο υπόγειες θέσεις στάθμευσης και πανοραμική θέα στη θάλασσα. Κατασκευή Δεκεμβρίου 2025 — δηλαδή έτοιμο σήμερα.

Σε μια αγορά όπου η νέα προσφορά καθυστερεί χρόνια από την άδεια μέχρι την παράδοση, το Kallergi Signature απαντά στο σπανιότερο ζητούμενο: κορυφαίο ακίνητο, διαθέσιμο τώρα.

Αγορά σπιτιού από 50.000 € στην Αθήνα

Δεν χρειάζεται να διαθέτετε ολόκληρο το τίμημα — ούτε καν το ένα τέταρτο — για να ξεκινήσετε την απόκτηση σπιτιού. Το μεγαλύτερο εμπόδιο για τους περισσότερους υποψήφιους αγοραστές δεν είναι η μηνιαία δόση· είναι το αρχικό κεφάλαιο. Εκεί ακριβώς απαντά το μοντέλο της DKG Development.

Πώς λειτουργεί:

1. Προκαταβολή από 10%. Τα πλάνα πληρωμής μας ξεκινούν από 10% του τιμήματος, ποσό που για τα ακίνητα εισόδου του χαρτοφυλακίου μας παραμένει κάτω από το όριο των 50.000 ευρώ που θέτουν οι περισσότεροι αγοραστές.

2. Αποπληρωμή με βάση την πρόοδο των εργασιών. Οι υπόλοιπες δόσεις κατανέμονται σύμφωνα με τα στάδια κατασκευής του ακινήτου — πληρώνετε καθώς το σπίτι σας χτίζεται, όχι όλα μπροστά.

3. Τραπεζική χρηματοδότηση μέσω της CREDIA Bank. Σε συνεργασία με την CREDIA Bank, συνδέουμε τους υποψήφιους αγοραστές με στεγαστικά προγράμματα προσαρμοσμένα στα έργα μας, ώστε η μετάβαση από την προκαταβολή στη χρηματοδότηση να γίνεται χωρίς κενά.

Το πιο προσιτό σημείο εισόδου:

Με 15.000 ευρώ ξεκινάτε την απόκτηση ενός καινούργιου, ενεργειακής κλάσης Α+ διαμερίσματος στον Πειραιά — ποσό μικρότερο από το ένα τρίτο του ορίου των 50.000 ευρώ, και σε ένα ακίνητο που παραδίδεται σε λιγότερο από έναν χρόνο.

Σε μια αγορά όπου οι τιμές εξακολουθούν να ανεβαίνουν (+5,7% το α΄ τρίμηνο 2026) και το «φθηνό» παλαιό απόθεμα κρύβει κόστος ανακαίνισης, το να κλειδώσετε σημερινή τιμή με 10% προκαταβολή είναι, στην πράξη, η ουσία μιας χρυσής ευκαιρίας.

Σημείωση: η έγκριση και οι όροι του στεγαστικού δανείου εξαρτώνται από τα κριτήρια πιστοληπτικής αξιολόγησης της τράπεζας. Οι παραπάνω τιμές αφορούν τα ακίνητα εισόδου κάθε έργου και ισχύουν έως εξαντλήσεως των διαθέσιμων μονάδων. Επικοινωνήστε μαζί μας για εξατομικευμένο πλάνο πληρωμής.

Συμπέρασμα

Η ελληνική αγορά κατοικίας δεν φρενάρει — ωριμάζει. Οι τιμές ανεβαίνουν ακόμη, αλλά με ρυθμό που για πρώτη φορά μετά από χρόνια επιτρέπει στον αγοραστή να σκεφτεί, να συγκρίνει και να διαπραγματευτεί. Ταυτόχρονα, τα μεγάλα αποθέματα που υπόσχονται λύση —τα 800.000 κενά σπίτια, οι νέες άδειες, τα προγράμματα ανακαίνισης— θα χρειαστούν χρόνια για να μεταφραστούν σε πραγματικά διαθέσιμα σπίτια εκεί όπου υπάρχει ζήτηση. Μέχρι τότε, το έτοιμο ή υπό παράδοση, ενεργειακά σύγχρονο διαμέρισμα σε περιοχή με προοπτική παραμένει το ακίνητο που κερδίζει σε αξία και σε ποιότητα ζωής.

Αυτό είναι το παράθυρο. Με προκαταβολή από 10% και πλάνο πληρωμής που ακολουθεί την πρόοδο των εργασιών, η DKG Development το κάνει προσβάσιμο σήμερα — από τα 15.000 ευρώ για το Piraeus Urban Living, μέχρι το κορυφαίο Kallergi Signature που είναι ήδη έτοιμο. Η χρυσή ευκαιρία δεν είναι να αγοράσετε το φθηνότερο σπίτι· είναι να μπείτε στη σωστή αγορά, στη σωστή στιγμή, με τους σωστούς όρους.

Sources:

• Kathimerini

• Hellenic Statistical Authority

• Bank of Greece